Syndic : la lettre de droit à la prise

Le syndic ouvre une lettre recommandée : un occupant demande à équiper sa place de parking d’une borne. Le droit à la prise lui permet d’installer, à ses frais, une recharge dont la consommation est comptée à part. Le syndicat ne peut s’y opposer que pour un motif sérieux et légitime, devant le juge. Cette page s’en tient à ce que disent les textes, en général : elle ne remplace pas un conseil sur une situation précise.

Qui envoie la lettre, et laquelle fait courir les délais ?

Le droit vise un bâtiment doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif. En pratique, il s’agit d’une place réservée à un lot, dans un parking dont l’accès est fermé.

En pratique, la demande vient d’un locataire (le texte dit aussi « occupant de bonne foi ») ou d’un copropriétaire occupant. D’où deux sortes de courrier.

• Le copropriétaire occupant écrit directement au syndic.
• Le locataire écrit à son copropriétaire bailleur, avec une copie au syndic. Le bailleur prend ensuite le relais : « Dans le délai d’un mois suivant la réception de cette notification, le copropriétaire bailleur notifie au syndic les documents qui lui ont été notifiés par le locataire ou l’occupant de bonne foi. »

Le mot notification désigne l’envoi officiel prévu par le texte. Sa forme est fixée : « Les notifications prévues aux articles R. 113-7 à R. 113-9 sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En pratique, le syndic a intérêt à garder ensemble la copie du locataire et la lettre du bailleur, avec leurs deux dates.

Que doit contenir la notification reçue par le syndic ?

Pour le copropriétaire occupant, le texte prévoit qu'« il notifie son intention au syndic ainsi que les documents ». La lettre porte donc le projet et les pièces qui le décrivent.

Les pièces sont nommées par l’article R. 113-8 du Code de la construction et de l’habitation : « Un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique, est joint à la notification. »

En général, le descriptif dit ce qui sera fait, le plan montre où passeront les travaux, et le schéma montre comment la borne sera alimentée en électricité. Le texte ne détaille pas le contenu de chaque pièce.

Le droit vise une installation qui permet un comptage individualisé : l’électricité de la borne est mesurée à part. En pratique, le syndic peut regarder si les pièces montrent ce comptage.

Et si le plan ou le schéma manque à la lettre ?

La loi prévoit un accès pour le prestataire : « le syndic permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concernés au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi ». Ce prestataire y vient pour une étude et un devis. En pratique, ouvrir les locaux techniques au prestataire permet au demandeur d’établir le plan et le schéma.

Le texte prévoit un cas où le plan et le schéma ne sont pas exigés : « Si l’établissement du plan et du schéma a été rendu impossible du fait du syndic ou de ses préposés, ces documents ne sont pas exigés à l’appui de la notification. » En général, on appelle préposés les personnes qui agissent sous l’autorité du syndic. Le texte ne les énumère pas.

Le descriptif détaillé, lui, reste toujours exigé.

Que fait le syndic des pièces reçues ?

D’abord, il les date et les garde. Le descriptif sert aussi de référence aux travaux : sans saisine du juge notifiée dans le délai, le demandeur peut les faire réaliser « conformément au descriptif détaillé ». En pratique, la lettre, l’avis de réception et les pièces rejoignent le dossier de la copropriété.

Ensuite, il prépare l’assemblée générale. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée « une information des copropriétaires sur le projet de travaux », sans vote. Le texte ne dit pas quelles pièces joindre à la convocation. En pratique, les pièces reçues aident à décrire ce projet.

Il situe aussi le projet : installation déjà existante, ou décision du syndicat d’équiper lui-même les places dans un délai raisonnable. La loi cite notamment ces deux motifs d’opposition. S’il saisit le juge, le texte ajoute : « Le cas échéant, la saisine précise la date à laquelle la décision de réaliser les travaux d’équipement a été prise en assemblée générale. »

Ce que deviennent les pièces reçues

1. Dater et garder

   lettre, avis de réception et pièces vont au dossier.

2. Informer

   la prochaine assemblée générale, sans vote.

3. Situer

   installation existante, ou décision du syndicat d’équiper.

Quelles dates courent à partir de la lettre ?

Pour un locataire, le bailleur a un mois après la réception de la notification du locataire pour transmettre les documents au syndic. Lorsque le locataire lui notifie les coordonnées du prestataire choisi, le bailleur les transmet au syndic dans les quinze jours de cette notification.

À compter de la notification qui lui a été faite, le syndic a trois mois pour saisir le président du tribunal judiciaire, s’il s’oppose au projet. C’est « à peine de forclusion » : passé ce délai, le syndicat ne peut plus porter son opposition devant le juge. S’il saisit, il notifie sa saisine dans les quinze jours qui suivent, au copropriétaire, ou au bailleur et au locataire.

Si le syndicat s’est opposé pour équiper lui-même le parking, le texte lui laisse trois mois après la saisine pour engager ses travaux, et six mois après celle-ci pour les réaliser. À défaut, le demandeur peut faire réaliser son installation.

Dans tous les cas, la prochaine assemblée générale est informée du projet. Avant les travaux, une convention fixe les conditions d’accès et d’intervention du prestataire aux parties et équipements communs : le syndic la signe, sans autorisation de l’assemblée, dans les deux mois de la notification des coordonnées du prestataire.

L’essentiel

1. Deux expéditeurs possibles, une seule lettre fait courir le délai du syndic.
2. Une intention et trois pièces : descriptif, plan, schéma.
3. Plan et schéma non exigés seulement si le syndic ou ses préposés ont rendu leur établissement impossible.
4. Sans saisine notifiée dans le délai, les travaux suivent le descriptif détaillé.
5. Trois mois pour saisir le juge ; l’assemblée générale informée dans tous les cas.

Pour une question de droit sur votre situation : votre ADIL ou un avocat.

Questions fréquentes