Copropriété : obligation de bornes ?

Vous êtes copropriétaire ou locataire, et vous avez lu que les copropriétés seraient obligées d’installer des bornes de recharge. La réalité est plus nuancée. La loi n’impose pas d’équiper le parking existant d’un immeuble d’habitation, mais elle impose des choses précises au syndic, aux immeubles neufs et aux grosses rénovations. Elle protège aussi le droit de chaque occupant à équiper sa place. Ce guide reprend ces règles une par une. Il dit ce que prévoient les textes, en général, et ne remplace pas un conseil sur votre situation.

Ce que vous allez découvrir

1. La réponse courte : ce que la loi impose, et à qui.
2. Le rôle du syndic : mettre la question à l’ordre du jour.
3. Neuf ou grosse rénovation : des places préparées, pas des bornes.
4. Le parking existant : ce que disent, et ne disent pas, les textes.
5. Le droit à la prise : un droit de chacun, et qui peut faire avancer la question.

La réponse courte : ce que la loi impose, et à qui

La loi n’oblige pas une copropriété d’habitation à équiper son parking existant de bornes. Elle oblige le syndic à mettre la question à l’ordre du jour, et elle protège le droit de chacun à s’équiper. Cette réponse vaut pour les textes en vigueur, lus pour ce guide.

Le mot « obligation » recouvre en fait plusieurs règles. Elles ne visent pas les mêmes immeubles, ni les mêmes personnes. Certaines s’adressent au syndic, d’autres au bâtiment neuf ou rénové, d’autres encore protègent l’occupant qui veut recharger chez lui. Le tableau ci-dessous les range par situation.

Chaque ligne est détaillée dans la suite de ce guide.

Le syndic doit mettre la question à l’ordre du jour

La première règle concerne le syndic. Elle s’applique quand l’immeuble a des places d’accès sécurisé à usage privatif sans installation permettant la recharge. En mots simples : des places dont l’accès est sécurisé et l’usage privatif, où rien n’est prévu pour recharger.

Dans ce cas, l’article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge ». Autrement dit : l’électricité actuelle de l’immeuble peut-elle alimenter des points de recharge ? L’étude porte aussi, le cas échéant, sur les travaux à réaliser.

Le même article prévoit une seconde question : celle des travaux eux-mêmes. Le syndic l’inscrit aussi à l’ordre du jour. Le détail de cette démarche est dans notre page sur l’étude à inscrire à l’ordre du jour.

La loi du 24 décembre 2019, qui a donné à l’article 24-5 sa rédaction actuelle, demandait au syndic d’inscrire ces questions avant le 1er janvier 2023. Cette échéance est passée, et l’article 24-5 reste en vigueur.

Une précision compte pour vous : le texte oblige à poser la question ; il ne dit pas que l’assemblée doit répondre oui. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. L’obligation porte donc sur l’inscription, pas sur le résultat du vote.

Immeuble neuf ou grosse rénovation : des places préparées, pas des bornes

La deuxième règle vise les bâtiments neufs et les rénovations importantes. Elle impose un pré-équipement, et non des bornes. Le Code de la construction et de l’habitation le définit à son article L. 113-11. Il s’agit de mettre en place les conduits pour le passage des câbles électriques, et les dispositifs d’alimentation et de sécurité nécessaires à l’installation ultérieure de points de recharge. En mots simples : on prépare le chemin de l’électricité, pour pouvoir poser des bornes plus tard.

Dans un bâtiment résidentiel neuf, un parc de stationnement de plus de dix places doit avoir toutes ses places pré-équipées. La loi dit que « la totalité des emplacements sont prééquipés. »

La même règle vaut pour un bâtiment résidentiel en rénovation importante, quand les travaux incluent le parc de stationnement ou l’installation électrique. Elle vise un parc de plus de dix places situé à l’intérieur du bâtiment ou qui le jouxte. Une rénovation est dite importante quand son montant atteint au moins le quart de la valeur du bâtiment, hors coût du terrain.

Quand ces places sont ensuite équipées, l’équipement doit permettre un décompte individualisé des consommations d’électricité. Le code prévoit aussi des exceptions, notamment selon le coût des installations de recharge rapporté à celui de la rénovation.

Pour une copropriété ancienne, cette règle ne joue donc que si une rénovation importante touche le parc de stationnement ou l’installation électrique.

Parking existant : ce que disent, et ne disent pas, les textes

Reste la question la plus directe : un immeuble d’habitation déjà construit doit-il équiper son parking ? Les articles L. 113-11 à L. 113-15 du Code de la construction et de l’habitation répondent. Ils se lisent dans la section du code consacrée au stationnement des véhicules électriques.

Un seul de ces articles vise des bâtiments existants, sans travaux : l’article L. 113-13. Il concerne les bâtiments non résidentiels dont le parc compte plus de vingt places. Ces bâtiments devaient disposer, au 1er janvier 2025, d’au moins un point de recharge, sur une place accessible aux personnes à mobilité réduite. La loi ajoute : « Il en est de même pour les bâtiments à usage mixte dont plus de vingt places de stationnement sont destinées à un usage non résidentiel. »

Pour un immeuble d’habitation existant, sans rénovation importante du parc ou de l’installation électrique, ces articles ne fixent ni obligation d’équiper, ni obligation de pré-équiper, ni échéance.

Ce que la loi impose à une copropriété existante relève donc d’autres textes : l’inscription de la question à l’ordre du jour, vue plus haut, et le droit à la prise, vu ci-dessous.

Le droit à la prise : un droit de chacun, pas une obligation d’équiper

Le droit à la prise n’est pas une obligation d’équiper pour la copropriété. C’est un droit individuel : l’occupant de bonne foi équipe sa propre place, à ses frais, d’une installation de recharge qui permet un comptage individualisé de sa consommation.

Le texte vise un bâtiment doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif. Il est l’article L. 113-16 du Code de la construction et de l’habitation, selon lequel « le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime ». Le locataire peut l’exercer. Le copropriétaire aussi, lorsqu’il est occupant.

La loi cite deux motifs, dans une liste ouverte par le mot « notamment » : des installations qui existent déjà, ou la décision du syndicat de réaliser lui-même l’équipement dans un délai raisonnable. Pour s’opposer, le syndic ne refuse pas : il saisit le président du tribunal judiciaire, dans les trois mois de la notification qui lui a été faite, à peine de forclusion. L’assemblée générale est informée du projet ; le texte ne prévoit aucun vote.

Le droit à la prise ne force donc pas la copropriété à équiper tout le monde. Il l’empêche de s’opposer, sans motif sérieux et légitime, à l’occupant qui veut équiper sa place. La procédure est détaillée dans notre page sur ce que fait le syndic qui reçoit une demande de droit à la prise.

Copropriétaire, conseil syndical, syndic : qui peut faire avancer la question ?

Pas d’obligation générale ne veut pas dire pas de projet. La copropriété peut décider d’équiper son parking sans y être obligée. C’est l’assemblée générale qui décide, et la loi prévoit plusieurs voies.

• La décision d’équiper les places d’accès sécurisé à usage privatif de bornes relève de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965.
• L’installation ou la modification des installations électriques qui alimentent ces places pour la recharge relève de l’article 25, j.
• Pour un projet payé par la copropriété, la majorité est celle de l’article 24 ou de l’article 25 selon l’objet de la résolution, avec passerelle de l’article 25-1.

Le syndicat d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation doté d’un parc de stationnement à usage privatif peut aussi faire appel au gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité, pour installer une infrastructure collective relevant du réseau public. C’est ce qu’Enedis appelle le réseau électrique auto.

Si vous êtes copropriétaire, vous pouvez agir vous-même. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander l’inscription de ces travaux de recharge, pour qu’ils soient réalisés sous la responsabilité du syndicat, aux frais des seuls demandeurs. Plus largement, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent à tout moment notifier au syndic une question à inscrire à l’ordre du jour. Le conseil syndical, lui, assiste le syndic et contrôle sa gestion. Pour aller plus loin, voyez comment préparer l’assemblée générale d’un projet de bornes. Avant de choisir une entreprise, voyez qui peut installer des bornes en copropriété, et à quelles conditions.

Ce qu’il faut retenir

1. La loi n’oblige pas une copropriété d’habitation à équiper son parking existant de bornes.
2. Des places d’accès sécurisé à usage privatif sans recharge : le syndic inscrit l’étude et les travaux à l’ordre du jour.
3. Neuf ou rénovation importante, plus de dix places : toutes les places sont pré-équipées, ce qui n’est pas installer des bornes.
4. Le droit à la prise protège l’occupant qui équipe sa place à ses frais.
5. L’assemblée générale reste libre de lancer un projet collectif.

Pour une question de droit sur votre situation : votre ADIL ou un avocat.

Questions fréquentes